Der Vermieter sieht sich in dieser Konstellation mit der Frage konfrontiert, wie lange er die Kaution einbehalten darf.

Von der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein angemessener Teil der Kaution für einen Zeitraum von drei bis sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter einbehalten werden darf, je nachdem, um welche Schäden es sich handelt. Für die Ermittlung der Angemessenheit der Höhe darf der Vermieter eine Schätzung vornehmen.

Das Amtsgericht München hat in einer Entscheidung vom 29.06.2017, Az.: 472 C 6762/17 entschieden, dass  die Kaution im Einzelfall auch länger als sechs Monate vom Vermieter einbehalten werden darf und zwar dann, wenn ein Nachzahlungsanspruch zu seinen Gunsten für noch nicht fällige Betriebskosten zu erwarten ist. Das Gericht hat dies wie folgt begründet:

„Zwar muss im Allgemeinen der Vermieter innerhalb von 6 Monaten über die Kaution abrechnen; im Einzelfall kann die Abrechnungsfrist aber auch länger sein. Denn die Mietkaution sichert alle – auch die noch nicht fälligen – Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben.“

Damit befindet sich die Entscheidung des AG München im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, nach der der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten darf, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

Die Antwort auf die in der Überschrift gestellte Frage lautet wie so oft: Es kommt darauf an J

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Im zu entscheidenden Fall hatte der in Leipzig lebende Mieter seine Miete im Jahr 2017 mehrfach nicht rechtzeitig an den Vermieter gezahlt.  Der Vermieter hatte dies einige Zeit lang so hingenommen und erst im Februar 2019 die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen.

Das Landgericht Leipzig entschied, dass die Kündigung nicht wirksam erfolgt ist. Vielmehr könne nach Ansicht des Gerichts bei einer Kündigung des Vermieters im Februar 2019, also mehr als anderthalb Jahre nach den verspäteten Zahlungen, denknotwendig nicht davon ausgegangen werden, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Kläger unzumutbar war.

Merke also: Zwar kann eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses darauf basieren, dass der Mieter wiederholt unpünktlich die Miete zahlt. Die Kündigung muss aber zeitnah zu den Verstößen des Mieters erfolgen.

Orientierungssatz des Gerichts zu verspätete Mietzahlungen:

Eine Kündigung kann nicht auf verspätete Mietzahlungen gestützt werden, wenn sie erst nach eineinhalb Jahren nach dem Rückstand ausgesprochen wird.

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Gerade bei Immobilien, die als Kapitalanlage dienen, wird sie nach einiger Zeit aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten für den Vermieter unumgänglich sein, die Miete richt zu erhöhen. Da uns Anfragen zu diesem Thema quasi tagtäglich erreichen, möchten wir in diesem Beitrag wichtige grundsätzliche Fragen klären.

Das sagt das Gesetz

Nach § 558 Abs. 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist, wobei seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen sein muss.

Was ist bei der Erhöhung der Miete zu beachten?

Vermieter können die Miete nicht einfach so erhöhen, sondern müssen ihr Erhöhungsverlangen – schriftlich – begründen. Am häufigsten wird dazu auf die so genannte ortsübliche Vergleichsmiete verwiesen. Und die lässt sich am einfachsten mit einem Mietspiegel ermitteln und belegen. Allerdings funktioniert das nur, wenn die aktuelle Miete auch unter der Vergleichsmiete liegt. Denn die darf nicht überschritten werden.

Gelten für die Erhöhung außer der Vergleichsmiete noch andere Grenzen?

Vermieter müssen bei der Mieterhöhung auch noch die so genannte Kappungsgrenze beachten. Normalerweise darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent erhöht werden. Je nach Standort gilt sogar eine reduzierte Kappungsgrenze von 15 Prozent – und zwar für die Bereiche, für die die Landesregierung eine Kappungsgrenzenverordnung beschlossen hat.

Und wie wird mit dem Mietspiegel die passende Vergleichsmiete ermittelt?

Dazu müssen Sie zunächst die auf ihre Wohnung passenden Merkmale (also Alter, Wohnungsgröße, Ausstattung, Lage) suchen. Meist ist eine Spanne angegeben. Nehmen Sie nur dann den angegebenen Höchstwert, wenn es dafür auch gute Gründe gibt. Sonst könnte im Streitfall vor Gericht ein niedrigerer Wert angesetzt werden. Berücksichtigen Sie in jedem Fall auch angegebene Zu- und Abschläge. Die erhaltene Vergleichsmiete ist eine Nettokaltmiete. Der Wert wird in der Regel pro Quadratmeter angegeben.

Gilt der Mietspiegel für alle Wohnungen?

Nein, er gilt nur für frei finanzierte Wohnungen, also nicht für den sozialen Wohnungsbau. Auch möblierte Wohnungen und solche in Ein- und Zweifamilienhäusern sind ausgenommen. In manchen Gemeinden werden auch besonders kleine oder besonders große Wohnungen ausdrücklich ausgeschlossen.

Wie erfahre ich, ob es für meine Gemeinde überhaupt einen Mietspiegel gibt? Und was ist, wenn ein solcher gar nicht existiert bzw. nur ein veralteter?

Bei der Frage, ob es einen gültigen Mietspiegel gibt, kann Ihnen die Gemeinde oder der Haus & Grund Verein vor Ort weiterhelfen. Gibt es einen Mietspiegel, können sie den dort meist auch erhalten.Gibt es keinen Mietspiegel, müssen Sie auf die Mietanpassung trotzdem nicht verzichten. Es wird allerdings etwas komplizierter, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, etwa über einen Gutacher oder den Verweis auf drei Vergleichswohnungen.Und bei veralteten Mietspiegeln kommt es ganz drauf an: Grundsätzlich sollen Mietspiegel zwar alle zwei Jahre aktualisiert werden. Aber der Bundesgerichtshof vertritt die Meinung, dass auch ältere Mietspiegel verwendet werden dürfen – jedenfalls dann, wenn sie nicht zu alt sind und es keinen neueren Mietspiegel für die jeweilige Gemeinde gibt.

Falls jetzt noch nicht alle Fragen geklärt sein sollten, stehen Ihnen unsere Anwälte gerne im Rahmen einer Erstberatung zur Verfügung: 0631/ 341 08-0

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